律师观点分析

上诉人（原审原告）：淮安市H置业有限公司，住所地淮安市楚州大道。

法定代表人：张J，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱L，该公司员工。

委托诉讼代理人：季律师，江苏**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：徐C，男，1990年出生，汉族，住淮安市淮安区。

委托诉讼代理人：杜姗姗，江苏淮海潮律师事务所律师。

上诉人淮安市H置业有限公司（以下至判决主文前简称H置业）因与被上诉人徐C返还财产纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2018）苏0803民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人H置业上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判被上诉人给付墙体恢复费用6684元，被上诉人给付延期交房违约金57591元。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为表示要交钥匙视为房屋已交付没有法律依据。本案双方在签订租赁合同时明确约定，被上诉人必须将房屋恢复原状，或征得新的业主同意现状才能视为被上诉人履行了交房义务，符合租赁合同约定的交付标准，才能视为交付。2、一审判决驳回上诉人房屋恢复原状或墙体恢复费用没有法律依据。一审庭审后上诉人经与新的业主协调，只要求将16号楼与20号楼之间的伸缩缝处部分恢复原状，该笔费用为6684元。3、一审判决违约金25890元有失公平。被上诉人违约交房时间应从2018年7月1日起计算至业主同意现状接受房屋或恢复原状之日止。

被上诉人徐C辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

一审中，H置业诉讼请求：一、判令徐C返还房屋并将承租房屋恢复原状；二、徐C承担违约金，按2000元/天/间支付违约金，计算至符合交付条件之日。

一审法院认定事实如下：H置业公司开发了淮安市淮安区G小区，将G商业街委托苏州F地产管理公司统一招商管理。2015年2月，苏州F地产管理公司与被告徐C签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方（苏州F地产管理公司）将位于淮安市淮安区G小区商铺20-1号楼01、02、03、04、05、06室房屋出租给乙方（徐C）经营，房屋租期36个月，从2015年7月1日至2018年6月30日止，其中2015年7月1日至2017年6月30日为免租期。合同约定，租赁期满或合同解除后，因乙方原因更改房屋结构与内部布局的，乙方须将房屋恢复原状，但经甲方或房屋所有人书面同意后，可以保留依附于房屋的装修，甲方对保留的装修无补偿义务。合同还约定，乙方需在租赁期满或合同解除期内搬出租赁房屋，如有留置的任何物品，均视为放弃，任凭甲方处置；若乙方逾期不搬迁的，乙方须按2000元/天的标准向甲方支付违约金，且甲方有权处置乙方在已经解除租赁关系房屋中的物品，并且不承担任何经济责任。为便于经营，徐C又承租G小区16号楼09室房屋。徐C租赁H置业的毛坯房屋后进行改造、装修，形成一个整体，开办饭店。

在房屋租赁期间，承租房屋被H置业对外出售。

2018年6月18日，H置业向徐C邮寄一份《律师函》，该函告知徐C承租的房屋已出售他人，要求其在2018年6月30日前搬出腾空承租的房屋并做好交接工作。徐C于6月23日也向H置业邮寄一份复函，该函的主要内容是：“一、根据合同约定，承租期届满，我应返还租赁房屋，但你司在出售租赁房屋时并未通知我方，严重限制了我的饭店经营和规划，也侵犯了法律赋予我的优先购买权，我已依法诉至淮安市淮安区法院，因你司侵权在先，案件涉及房屋装饰装修部分赔偿问题，就房屋如何返还，我希望你司本着实事求是、好友平等的精神与我进一步协商，同时因我诚意与你司合作，承租时多交了半年租金，现贵司意欲终止租赁关系，希望将我缴纳的4.9万元押金我多交的9.5万元租金立即返回。二、关于房屋装饰装修的司法评估鉴定，请贵司接函后三日内与我共同去人民法院选择房屋装饰装修鉴定评估机构，在2018年6月30前完成现场勘验工作，以便更好的解决纠纷”。

2018年7月3日，H置业出具书面通知给徐C，通知要求：1.按合同期限2018年6月30日交出承租房屋。2.按合同标准将承租房屋恢复原样。3.期间违约造成的一切损失一并承担。通知最后还要求徐C收到通知后3个工作日移交房屋，否则将采取强制收房，由此造成一切损失将按合同约定予以追诉。

合同期满后，徐C停止营业，将租赁房屋内物品清空。8月14日，一审法院在审理徐C与H置业公司、苏州F地产管理公司房屋租赁合同纠纷一案庭审中，徐C将涉案房屋的钥匙当庭向H置业公司交付，H置业公司以未达到双方约定的交付标准为由拒绝接受。8月25日，原审原、被告双方为房屋交付打收条的内容发生争执，H置业仍不肯接受钥匙。后徐C通过邮寄方式将钥匙交给H置业的法定代表人张J。

一审审理中，双方当事人对按房屋租赁合同约束未表异议。H置业认为徐C主张的违约金过高，请求依法减少。

一审法院认为，H置业委托苏州Y公司就涉案房屋与徐C签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当全面实际履行。承租期间届满，承租人应当返还租赁物。

一、关于房屋的交付问题。徐C在房屋租赁期间届满后，虽然腾空租赁房屋，但没有主动将钥匙交付给H置业，实际上并没有履行返还租赁物的义务，构成违约。但徐C在今年8月14日在另案庭审中当庭将钥匙交付H置业，且后来将钥匙邮寄给其法定代表人，应视为将租赁房屋返还给了对方，虽然H置业以不符合交付条件为由拒绝接受交付，但不影响徐C返还租赁房屋的事实成立，故一审法院确认徐C返还租赁房屋时间为2018年8月14日。现H置业要求徐C返还房屋无事实依据，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。

二、关于恢复租赁房屋原状问题。在民事诉讼中，原告提出的诉讼请求应当明确具体，这是法律对原告诉讼请求的基本要求。该案中，H置业主张“恢复原状”的诉讼请求，包括“恢复”、“原状”两个基本要素。对于“恢复”，容易理解，且一般性的理解不存在明显的差异，但是对于“原状”的理解，则具有诸多不确定性。H置业作为主张者应当就“原状”结构的几何框架形式、尺寸、材料等基本因素作明确说明。一审法院在受理后进行有针对性的审理，因H置业未提供每间房屋原貌相关证据，亦无法归纳出具有明确结论的租赁物原状，在此情况下，一审法院无法支持其该项诉讼请求。

三、关于违约金的问题。H置业主张应按2000元/天/间支付违约金，徐C认为违约金过高请求减少，一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金不超过造成的损失30%为标准适当减少，参照逾期45天交付房屋的租金为21575元（175000元/365天*45天），酌情调整违约金为25890元。

四、关于合同终止期限问题。徐C主张按合同约定多交了95000元租金，应当顺延半年租期。一审法院认为，合同期满前，H置业已通知徐C按时返还房屋，双方没有延长租期的合意，故对徐C该项主张，一审法院不予采纳。至于徐C主张多交95000元租金问题，因其未有提供充分证据予以证实，且H置业予以否认，故该事实一审法院暂不予认定。徐C待有充分证据的情况下，可另案主张。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百三十五条规定，一审法院判决如下：一、徐C于该判决生效后十日内给付H置业违约金25890元；二、驳回H置业的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13342元（H置业已预交），由H置业负担12942元，徐C负担400元。

本院经审理确认一审法院查明的事实。

本院二审另查明，上诉人H置业就其恢复原状的主张，明确要求为将16号楼与20号楼之间的伸缩缝处的分户墙恢复原状，其余部分不再要求恢复原状。在本案审理期间，上诉人表示其已经就该墙体自行恢复原状，并主张该部分恢复费用6684元。

本院认为，关于本案房屋交付时间。涉案房屋的合同租赁期间到2018年6月30日止。合同到期后，被上诉人即停止经营，并将租赁房屋内物品清空。在2018年8月14日的庭审中，被上诉人当庭将涉案房屋的钥匙交付给上诉人，上诉人拒绝接受。后被上诉人通过邮寄的方式将房屋钥匙交给上诉人。故一审法院确认2018年8月14日为被上诉人返还租赁房屋的时间并无不当。同时，被上诉人清空房屋内物品，归还房屋钥匙的行为亦符合一般社会交易习惯。上诉人主张被上诉人必须将房屋恢复原状或征得新业主同意，才能视为被上诉人履行了交房义务。因交还租赁房屋与恢复原状均为被上诉人独立的合同义务，故上诉人的该驻扎过没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于上诉人主张的恢复原状费用6684元。本案中，上诉人一审的诉讼请求为判令被上诉人将涉案房屋恢复原状。二审期间，因上诉人已经自行将涉案租赁房屋恢复原状，故对该笔费用，上诉人可另行起诉，本案中不予理涉。

关于一审判决的违约金是否恰当的问题。被上诉人认为双方在合同中约定的违约金过高请求调整，一审法院根据法律规定，以违约金不超过造成的损失30%为标准适当减少，参照逾期45天交房的租金，酌情确定违约金为25890元，并无不当。

综上所述，上诉人H置业的上诉请求不能成立，应予驳回。原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1407元，由淮安市H置业有限公司负担。

本判决为终审判决。